De Nederlandse Woningmarkt: Berichtgeving en Analyses

Er zijn een aantal zaken die bij de berichtgeving omtrent de woningmarkt opvallen. De gemene deler laat zich simpel samenvatten. Belanghebbenden in de woningmarkt draaien de zaken om: “een lagere prijs is reden om nu in te stappen”.

Vertegenwoordigers die zich uitspreken over de woningmarkt eisen optimisme. De media krijgt een verantwoordelijkheid toebedeeld die het niet heeft. Zij moeten opteren voor optimisme. Het gevolg is dat de vraag of het optimisme niet volkomen misplaatst is, te gemakkelijk het onderspit delft.

Geen Ruimte Voor Kritische Geluiden

Na de uitspraken van Hans Hoogervorst, de grote baas bij de AFM – waren het de politiek èn lobbyisten die zijn analyse direct naar de prullenbak verwezen. “Tophypotheken blijven mogelijk”, zo luidde de consensus.

Er bestond weliswaar enige erkenning dat de woningmarkt onder druk staat, maar tegelijkertijd was de boodschap dat men niet de prijzen omlaag moet praten. Het punt van Hoogervorst was heel simpel, verstrek alleen hypotheken wanneer leners eigen geld meebrengen. Desalniettemin droop het ongenoegen over zijn uitspraken van menig gezicht.

Op deze wijze draagt de politiek helemaal niets aan, niets dat kan helpen. Als zelfs een simpele analyse, die niet alleen steekhoudend is, maar bovendien zeer genuanceerd, zo snel van de hand wordt gewezen, dan zit er iets goed mis tussen de oren van politici en belanghebbenden. Het is alsof zij allen als een hert, compleet verdoofd door het opdoemende licht, verstijfd staan te wachten om aangereden te worden. Het is onbegrijpelijk. Of toch wel?

Belangen

Er is een hele begrijpelijke verklaring dat geïnstitutionaliseerd Nederland een levensgroot belang heeft bij hoge woningprijzen. Zij hebben geen enkel belang bij een strategie die de zeepbel gereguleerd doet ontluchten. Integendeel, zij hebben een enorm belang bij een strategie die de zeepbel in stand houdt.

Het is namelijk zo dat (1) de overheid zichzelf voorziet van een grotere totale (illiquide) waarde van het woningbestand die zij vervolgens kan belasten. Dit staat een grote overheid toe. (2) Banken verdienen meer geld aan hoge hypotheken. Dit betekent meer winsten. (3) Nederlandse bouwers en aanverwante industrieën verdienen meer geld bij hoge woningprijzen. En als laatste, (4) veel Nederlanders hebben een belang bij stijgende woningprijzen omdat die een hypotheekschuld hebben. Dit zijn slechts vier directe belangen, maar onderhuids speelt nog iets veel belangrijker.

Geschiedenis Strategie

Wij hebben in Nederland een strategie gevolgd waar ik in de essentie een enorme bewondering voor koester. Veel mensen begrijpen de cruciale rol van de hypotheekrente-aftrek (HRA) niet, die in een gewijzigde vorm al sinds 1914 onderdeel uitmaakt van ons economische bestel. Want wie wordt er nu eigenlijk gesubsidieerd? De woningbezitter die met geleend geld een woning koopt of het Nederlandse bankwezen die gesubsidieerd wordt in haar krediet-expansie? Het antwoord is beide. Het mes snijdt natuurlijk aan twee kanten.

Financieel Model

Achter de schermen heeft de Nederlandse samenleving zich georganiseerd in een financieel model dat het mogelijk heeft gemaakt om de internationale expansiedrift van werkend Nederland te bewerkstelligen. De HRA speelde en speelt hierbij een cruciale rol. De HRA is een subsidie voor een woning-koper, maar het is tegelijkertijd ook een subsidie aan het bankwezen. Hoe hoger een hypotheek des te meer winst banken maken. Het heeft in een zekere mate de Nederlandse welvaart bevorderd.

Nederlanders hebben het banken mogelijk gemaakt om een groot eigen vermogen op te bouwen. Banken konden op hun beurt meer Nederlandse bedrijvigheid financieren. Bedrijvigheid die graag over de grenzen actief wordt. Bedrijvigheid die een grotere werkgelegenheid oplevert. Nederlandse bedrijven gefinancierd met Nederlandse middelen.

De handel is weliswaar internationaal, maar de financiering is grotendeels een nationale aangelegenheid gebleven. Dit heeft Nederland als economie een zeer hoge mate van financiële onafhankelijkheid opgeleverd. De essentie van deze strategie is zeer te bewonderen. Nederland heeft niet alleen de vruchten geplukt door internationaal te handelen, het heeft dit grotendeels met hard werken zelf gefinancierd.

Desondanks roept de uitvoering een aantal pijnlijke vragen op. Het betreffen vragen die de financiële architectuur van de BV Nederland onder de loep neemt.

Woningbouwcorporaties

Een groot aantal Nederlandse woningbouwcorporaties heeft een gigantische hypotheekschuld op de balans staan. Huurders moeten die hypotheeklasten financieren. Heel aantrekkelijk voor het bankwezen, maar het doet de vraag rijzen of dit wel de bedoeling is van woningbouwcorporaties. Is het niet de taak van woningbouwcorporaties om betaalbare woningen van een hoogwaardige kwaliteit aan te bieden? Moeten deze woningen niet onderhouden worden met de opbrengsten uit huren?

Het geld uit huren gaat in disproportionele mate naar de verkeerde belanghebbenden. In plaats van het verhogen van de kwaliteit van woningen en het bouwen van nieuwe woningen, wordt de kapitaalspositie van banken (en pensioenfondsen) gespekt. De balans is doorgeslagen. Het is een uiterst jammerlijke constatering. De Nederlandse bevolking moet zich afvragen of zij dit niet een zeer kwalijke zaak vindt, maar dan moet men natuurlijk wel weten hoe de financiering zit.

Hypotheekrente-aftrek

Bovendien roept de HRA een strategische dilemma op: subsidieert de Nederlandse samenleving consumptie of productie? Consumptieve bestedingen kunnen niet expanderen zonder dat productiviteit proportioneel meegroeit. De HRA heeft als effect dat het woningprijzen opstuwt, maar het probleem is dat die woning niet productiever wordt dan het al was. De groei moet dus uit arbeidsproductiviteit-stijgingen komen.

De behaalde groei in arbeidsproductiviteit en het inkomen van Nederlandse werknemers staat in geen verhouding met de relatief veel grotere groei in consumptieve bestedingen. Dat kan een tijd goed gaan, maar het houdt een keer op. Al die kosten moeten ergens mee gefinancierd worden. En nu is er een probleem: de hoge schulden laten geen nieuwe consumptie toe, en tegelijkertijd leggen bedrijven het loodje.

Het probleem is dat dit dilemma – een probleem dat bij elke subsidie een keer naar voren komt – niet op tijd als een probleem is erkend. Iedereen wist wel dat de HRA niet op de lange termijn kan werken, maar het hard op zeggen? En nu lijkt er maar één uitweg, een hypotheek op de toekomst.

Scheefgroei

Niet geheel onbelangrijk is de hedendaagse Nederlandse economische structuur. Die is uit balans geraakt. Dit is weliswaar niet te wijten aan de HRA, maar is het gevolg van hetzelfde soort verkeerde denken. En niet alleen een Nederlands probleem, het is een wereldwijd probleem.

Naast een te hoge kosten-structuur, geldt dat economische structuren onderhevig zijn geweest aan een scheefgroei. Er is te weinig diversiteit in economische activiteiten: te veel advies, te veel financiële instellingen, te veel dienstverlening, te veel overheid, te veel marktfalen, te veel consumptie, en te weinig nieuwe industrie, te weinig productieve investeringen, te weinig concurrentie, te weinig (strategische) innovatie. Er is veel te eenzijdig geïnvesteerd. Investeringen veelal gepleegd met geleend geld.

Weliswaar is scheefgroei ook groei, maar net zoals het scheef-gegroeide bomen vergaat, het gaat lang goed, maar er komt een moment dat het misgaat. In de Nederlandse economie is dit de zwakke plek bij uitstek. Met de huidige economische storm, een risico-aspect waar de aandacht op gevestigd moet worden.

Deflatie-politiek

Deze drie facetten van het Nederlandse probleem blijven onbelicht. Eventuele maatregelen moeten gebaseerd zijn op een scherpe analyse. Immers: “zonder goede diagnose, verkeerde medicatie”. Zolang een scherpe analyse (politiek) niet acceptabel is, dan roepen wij de problemen over onszelf af.

Nederland ontkomt niet aan deflatie. Niet omdat deze Nederlandse problemen deflatie gaan veroorzaken, immers daar heeft Amerika met veel succes al voor gezorgd. Maar deze wereldwijde deflatie-golf gaat de problemen van te grote schuldposities blootleggen. Ook in Nederland zullen illiquide goederen, dus woningen en slecht functionerende bedrijvigheid, geliquideerd moeten worden. Dit betekent dat woningen in de gedwongen verkoop gaan en dat bedrijvigheid wordt stopgezet. Normaal gesproken hoort dit er gewoon bij, maar nu bevinden wij ons in illiquide financiële markten, en dit alles wereldwijd. Dit is een gigantisch probleem, want het is een zelfversterkend proces en het raakt de Nederlandse financiële architectuur.

Deflatie werkt als een lawine: die houdt men niet tegen, men kan het hooguit begeleiden door het te anticiperen. Hiervoor moet men beginnen bij het erkennen van het probleem, en het vervolgens scherp te analyseren. Alleen dan kunnen maatregelen het echte probleem verhelpen. En anders wordt het pappen en nathouden, en de problemen naar de toekomst verplaatsen.

Media en Politiek

De media heeft slechts één taak. Gun haar de ruimte om alle perspectieven aan bod te laten komen. Een eis tot optimisme is een eis om de ‘andere kant’ op te kijken.

Moderne deflatie-politiek is bittere noodzaak. Niets doen en uitzieken is een oplossing, maar of het een oplossing is waar wij beter van worden? De Nederlandse politiek is gewaarschuwd. Zij heeft het algemene belang te dienen. Symptoombestrijding is het domein van kwakzalvers. Nederland heeft echte dokters nodig. Dokters die een scherpe analyse verwelkomen, en niet van de hand wijzen!

One Reply to “De Nederlandse Woningmarkt: Berichtgeving en Analyses”

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.